《民法典》与物业管理：法律框架下的新规范与实践

2021年1月1日起施行的《民法典》被誉为“社会生活的百科全书”，其中与物业管理相关的条款集中在物权编（第二编）和合同编（第三编），对物业管理行业产生了深远影响。本文将从业主权利、物业服务合同、公共收益、侵权责任等维度进行剖析。

一、业主权利的新保障

1. 共有部分明确界定

《民法典》第271条延续了《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，明确业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。第274条进一步细化，道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，而建筑区划内的城镇公共道路、公共绿地除外。

2. 业主大会决策规则优化

针对以往业主大会“双三分之二”门槛过高导致决策困难的问题，《民法典》第278条调整了表决规则：

• 筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途等重大事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
• 其他一般事项（如选聘解聘物业、使用维修资金等），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

新规降低了对表决参与率的要求，更有利于小区自治。

二、物业服务合同正式成有名合同

《民法典》合同编第24章专门规定了“物业服务合同”，结束了长期以来的无名合同状态。主要亮点包括：

• 明确合同内容：第937条定义物业服务合同为物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
• 前期物业服务合同的约束力：第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
• 业主的单方解除权：第946条赋予业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的权利，解除合同造成损失除不可归责于业主的事由外，业主应赔偿。
• 关于续聘与不定期合同：第947条、948条规定，合同期满前业主未续聘或物业未续约，物业继续提供服务且业主未反对的，形成不定期合同，双方可随时解除但要提前通知。

三、公共收益归属与使用

《民法典》第282条明确规定：建设单位、物业服务企业等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。实践中，电梯广告、共有停车位的租金等收益，物业公司不得擅自占有。第943条要求物业服务人定期公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分经营与收益情况等，保障业主的知情权。

四、侵权责任与高空抛物

1. 高空抛物追责

《民法典》第1254条在《侵权责任法》基础上强化了物业服务企业的安全保障义务：

• 禁止从建筑物中抛掷物品。查清侵权人的，由侵权人承担责任；难以确定的，除能证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，之后有权向侵权人追偿。
• 物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物情形的发生；未采取必要措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

这要求物业公司安装监控、设置警示标识、加强巡查等，否则可能因管理不善承担补充责任。

2. 其他侵权风险

对于小区内车辆刮擦、设施倒塌、地面湿滑导致业主摔伤等问题，物业公司需依据过错原则承担相应责任。《民法典》第1198条规定公共场所的管理人未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

五、对物业管理实务的建议

基于上述变化，物业企业应重点做好以下工作：

1. 修订物业服务合同：按照《民法典》合同编规定，完善服务范围、费用标准、违约责任、终止条件等条款。
2. 完善共有收益管理：单独列账，定期向业主公示收支明细，避免占用公共收益引发纠纷。
3. 调整业主大会决策程序：在组织业主表决时，严格按照新的参与比例和同意比例执行。
4. 强化日常安全管理：特别是高空抛物防范设施（高清摄像头）、公共区域安全巡检、设施维护记录等。
5. 构建良好沟通机制：利用信息化手段及时公开信息，回应业主关切，提升满意度。

结语

《民法典》的实施为物业管理行业提供了更清晰的法律规范，既保护了业主的合法权益，也对物业企业的合规运营提出更高要求。物业管理者应当积极学习、主动适应，在法治框架内提升服务质量，实现业主、物业、社区的多方共赢。